Só o terreno
Você digita o tamanho e a lei da zona: coeficiente básico, adicional, área útil e o padrão do prédio. Sai o potencial construtivo, a área que vende e a área construída.
Saiba em menos de 1 minuto se o terreno dá lucro.
Só com o terreno ou com o projeto pronto. Viável ou inviável, com 49 cenários de preço e custo de obra, e cada estudo guardado e organizado no seu painel.
Quero a Viabilidade Minuto
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- 7 dias de garantia
Estudo de exemplo · terreno de 2.000 m²viável
VGVR$ 86,4 mi
Custo totalR$ 47,6 mi
Lucro líquidoR$ 30,2 mi
Margem34,90%
inviável < 20%estudarviável ≥ 25%
+ 49 cenários de preço e custo logo abaixo
Um terreno de 1.000 m², do zero ao veredito.
Coeficiente 3 mais 3,5 comprando outorga, 90% de área útil, padrão AAA, venda a R$ 16.000 o m² e CUB de R$ 2.900. Sem cortes.
Você ainda decide terreno com três cenários?
Pessimista?
Realista?
Otimista?
Isso não é análise. É chute com três nomes.
O dono pede um valor. Alguém jura que dá prédio. A planilha velha, reaproveitada de outro terreno, carrega o preço do m² errado e ninguém percebe. Você só descobre que não para de pé depois de pagar estudo, projeto e semanas de conversa.
Incorporador não compra terreno bonito. Compra certeza matemática. E certeza não sai de três números escolhidos no olho.
Veja os 49 cenários49 cenários. Não 3.
A Viabilidade Minuto refaz a conta inteira 49 vezes: 7 preços de venda do m² nas colunas, 7 custos de obra nas linhas. O quadro com contorno é o seu caso. Verde é melhor, vermelho é pior. Em um olhar você vê até onde o negócio aguenta antes de virar prejuízo.
Preço caiu R$ 1.500?A margem do exemplo vai de 34,90% para 28,69%. Ainda viável.
Obra estourou 15%?Cai para 28,38%. Ainda acima dos 25%.
Os dois juntos?21,23%. Aí acende o amarelo: hora do estudo completo.
Abaixo de 20%inviável como está
De 20% a 25%vale o estudo completo
25% ou maisviável nesta primeira conta
Números do exemplo da própria calculadora. No seu terreno, a tabela usa os seus números.
Tem só o terreno? Já tem o projeto? Serve para os dois.
Projeto pronto
Já tem o estudo de massa ou o projeto? Digite a área construída e a área privativa. A conta usa as áreas reais do projeto e calcula a eficiência sozinha.
- Troca de modo com um clique
- Mesma régua, mesmo veredito
- Mesmos 49 cenários
Cada estudo guardado, com código e versão.
Salvou, ganhou código. Mudou o preço, virou versão nova. Daqui a três meses, quando o dono voltar a ligar, você abre o estudo em dois cliques e sabe exatamente o que tinha dito para ele.
- Estudos ilimitados por 12 meses
- Código no padrão modo · cidade · bairro · rua · captador · tamanho
- No computador e no celular, em até 2 aparelhos
Meus estudosexemplo
ST-C-C-RDF-JO-2000-#14Terreno da esquina34,9%
PP-C-JP-AB-JO-1450-#13Projeto pronto, Jardim22,1%
ST-C-CE-RS-JO-900-#12Lote do centro14,6%
ST-C-VN-AP-JO-3200-#11Área da avenida28,3%
Nada de caixa-preta. Cada real, linha por linha.
Permuta, impostos sobre vendas, comissão das unidades, comissão do negócio do terreno, marketing, custo de construção, escritório e gestão, projetos e cartório, outorga, custo do dinheiro e assistência depois da entrega. Cada taxa se digita dentro da conta e mostra sobre o que incide.
- Um "?" com explicação ao lado de cada campo
- Manual com o passo a passo
- Você ajusta as taxas ao seu caso
Um terreno ruim descartado cedo já paga a calculadora.
Planilha reaproveitadaViabilidade Minuto
Tempo para a respostahorasmenos de 1 minuto, com os números na mão
Cenários3, escolhidos no olho49, lado a lado
Vereditovocê interpretaviável, estudar ou inviável
Erro de fórmula herdadocomuma conta é a mesma em todo estudo
Estudos guardadosarquivos soltospainel com código e versão
No celular, na frente do dononãosim
É para você que
- capta terreno e quer chegar no dono com número, não com opinião;
- é dono de terreno e quer saber o que a sua área sustenta;
- incorpora e precisa triar muito terreno sem pagar estudo para cada um;
- está começando a estruturar negócios imobiliários e quer a conta certa desde o primeiro.
Não é para você que
- quer um estudo de massa desenhado (isso é outra etapa);
- procura promessa de lucro ou dica de investimento;
- não vai digitar os números da lei da sua cidade;
- acha que três cenários bastam.
JR Ortiz
Estruturador de negócios imobiliários. Do terreno à última unidade vendida.
No mercado desde 2002, com 8 prédios entre projeto, execução e incorporação. Sou arquiteto de formação; hoje o que eu desenho é o negócio.
Vi três estudos seguidos saírem com o preço do m² errado porque a planilha veio de outro terreno. Vi a permuta de um negócio cair de 30% para 9% só porque o preço de venda estava errado. Coloquei na Viabilidade Minuto a conta que eu faço para olhar um terreno pela primeira vez, sem fórmula quebrada e com os 49 cenários na mesma tela.
Quem sabe faz. E ainda ensina.
- Calculadora completa: só o terreno e projeto pronto
- Veredito automático: viável, estudar ou inviável
- 49 cenários de preço e custo em cada estudo
- Resultado linha por linha, com permuta
- Estudos ilimitados, guardados com código e versão
- Explicação em cada campo e manual
- 12 meses de acesso, no computador e no celular
12 meses por
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Perguntas
Ficou alguma dúvida? Me chame no WhatsApp.
Por que 49 cenários e não 3?
Realista, otimista e pessimista são três chutes. A Viabilidade Minuto refaz a conta 49 vezes, com 7 preços de venda e 7 custos de obra, e mostra até onde o negócio aguenta.
Em quanto tempo sai o resultado?
Na hora. Com os números do terreno e da região na mão, você preenche e tem o veredito em menos de 1 minuto. O placar muda a cada número digitado.
O que é viabilidade de terreno?
É a conta que diz se um terreno sustenta um prédio com lucro: quanto a lei deixa construir, quanto isso vende, quanto custa construir e vender, e quanto sobra no fim.
Como se calcula o potencial construtivo?
Tamanho do terreno vezes o coeficiente de aproveitamento da zona: o básico, mais o adicional se a cidade permitir comprar outorga. Os índices estão no plano diretor ou na lei de zoneamento da cidade.
Serve para qualquer cidade?
Sim. Você digita os índices da lei da sua cidade e o CUB do seu estado. Cada cidade conta a área computável de um jeito, e o "?" de cada campo avisa onde prestar atenção.
Funciona com permuta?
Sim. A parte do dono do terreno, o dinheiro pago pelo terreno e a comissão do negócio do terreno entram na conta.
Substitui um estudo completo?
Não. É a primeira conta, para saber em poucos minutos se vale seguir. Não substitui o estudo de massa, o projeto, a consulta à prefeitura nem a conversa com contador e advogado.
Como recebo o acesso?
Depois do pagamento, entre em vmp.jrortiz.com.br, clique em "primeiro acesso" e use o mesmo e-mail da compra. Chega um link para você criar a sua senha.
Renova sozinho?
Não. É pagamento único por 12 meses. Perto do fim, avisamos para você renovar, se quiser.
E se eu não gostar?
Você tem 7 dias para desistir e receber o dinheiro de volta.
O próximo terreno vai chegar. Você vai responder com número ou com opinião?
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